广东省肇庆市高要区人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）粤1204民再8号

原审申请人：肇庆市高要区白土供销社破产清算组，住所地肇庆市高要区南岸沿江一路1号。

委托诉讼代理人：钟志明，清算组成员。

委托诉讼代理人：林广斌，清算组成员。

第三人：杨汉荣，男，1972年1月13日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。

委托代理人：武闯，广东力创律师事务所律师。

第三人：张建佳，男，1968年4月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。

原审申请人肇庆市高要区白土供销社破产清算组（原高要市白土供销合作社破产清算组）申请破产清算一案，本院（2020）粤1204民再1号民事裁定书已经发生法律效力，经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2021年5月15日作出(2021)粤1204民监1号民事裁定书，再审本案，本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。原审申请人肇庆市高要区白土供销社破产清算组的委托代理人钟志明、林广斌，第三人杨汉荣及其委托代理人武闯，第三人张建佳到庭参加诉讼。

原审申请人肇庆市高要区白土供销社破产清算组提出请求：1、请求确认肇庆市高要拍卖行于2008年1月14日拍卖房屋所有权证号为粤房字第0×**房地产的行为无效，并依法确认相应的《拍卖成交确认书》无效；2、请求撤销广东省肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》中“变更本院（2005）要法民破字第01－9号民事裁定书民事裁定项为确认高要市白土供销合作社位于高要市白土镇朗鹤圩的房屋【《房屋所有权证》编编号：粤房字第0×**予以拍卖给杨汉荣。”的裁定内容。事实和理由：一、粤、粤房字第0×**产的房屋所有权人是陈宝湖。位于高要市白土镇塱鹤圩的房屋［《房屋所有权证》编号:编号:粤房字第0×**995年以前转让给白土供销社原职工陈宝湖，且陈宝湖于1995年4月25日已领取了土地证，陈宝湖是粤房字是粤房字第0×**房屋所有权人，具体理由如下:1、粤房字第、粤房字第0×**底面积180.4平方米与陈宝湖购买的生产资料仓库土地证建筑占地180.4平方米完全一致，而且四置相同（见附件1、2），由此可证明第0××5号房产证不是拍卖标的物生产资料门市部的房产证。2、房产证0×**号与陈宝湖的土地证的附图一致，从手工图（附件4）可见第0××5号房屋的南墙与第0××6号土地证的北边的形状尺寸吻合清晰（两个证的房屋紧邻，0××5号房屋南墙为双方众墙），由此证明第0××5号房产证与陈宝湖的土地证是同一地方的房产证，应当归陈宝湖所有。二、肇庆市高要拍卖行于2008年1月14日拍卖房屋所有权证号为粤房字证号为粤房字第0×**无效，依法应当予以纠正。2008年1月14日，肇庆市高要拍卖行依法拍卖高要市人民法院委托拍卖的房产，其中包括属于原高要市白土供销合作社的资产之一位于肇庆市高要区塱鹤圩的白土供销生产资料门市部，但由于生产资料门市部未办理房产证、土地证，错把原来的生产资料仓库（已转让给陈宝湖）的房产证0×**号当作生产资料门市部的房产证交由拍卖，严重损害了相关权利人的合法权益。后申请人也向被申请人杨汉荣、白土供销社原主任梁锡池进行了核实，他们均认为本次拍卖确实是错把应属陈宝湖所有（已购买并办理了土地过户、未办房产过户）的第0××5号房产证交由拍卖，本次拍卖行为应予纠正。综上所述，申请人认为:由于肇庆市高要拍卖行于2008年1月14日把原属于陈宝湖的房产证（第0××5号房产证）作为拍卖标的物塱鹤生产资料门市部的房产证进行拍卖，严重损害了第三人张建佳、陈宝湖及原白土供销社的合法权益，也引发了第三人张建佳和杨汉荣发生的矛盾和维权上访事件。因此，恳请贵院根据上述情况及证据，依法纠正上述错误拍卖行为，确认相应的《拍卖成交确认书》无效，并依法撤销贵院（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》中“确认高要市白土供销合作社位于高要市白土塱鹤圩的房屋［《房屋所有权证》编号:粤房字第编号:粤房字第0×**荣”的裁定，以维护各方当事人的合法权益，定纷止争，促进社会稳定和谐。

第三人杨汉荣提出请求：请求撤销并更正肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》中“变更本院（2005）要法民破字第01－9号民事裁定项为确认高要市白土镇供销合作社位于高要市白土镇塱鹤圩的房屋【《房屋所有权证》编号：粤房字第0编号：粤房字第0×**荣。”的裁定内容。事实与理由：一、（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》中裁定把位于高要市白土镇塱鹤圩的房屋《房屋所有权证》编号:粤房字第0×编号:粤房字第0×**屋明显错误，如不予以撤销或纠正将会造成与案外人陈宝湖权属冲突。案外人陈宝湖已于1995年4月25日取得《房屋所有权证》编号为粤房字第0××编号为粤房字第0×**用至今。而该地实际是在法院真正拍卖地高要国用（2010）第050077、第0××8号的旁边。而（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》却裁定位于高要市白土镇塱鹤圩的房屋【《房屋所有权证》编号:粤房字第0××5编号:粤房字第0×**与事实不符。该裁定把本属于案外人已久的房屋以司法确认的方式确认给了申请人杨汉荣。物权所有权具有排他性，同一房屋不可能属于两个人。该裁定为以后冲突埋下了严重的隐患。二、确定当时杨汉荣真正拍卖获得的土地是那一块是解决本起纠纷最关键的因素。1、先要拍卖之初出现的种种问题说起。我们首先确认几个问题，第一当时拍卖时，真正拍卖的地块在房地产登记部门是没有登记的。第二（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》中叙述:“确认了杨杨汉荣以42000元竞拍成功的财产为高要市白土供销社所拥有位于高要市白土镇塱鹤圩的房地产，房产证证号:粤房字第0×**号证号:粤房字第0×**写成0365436号”这句话本身就是错误的。因为当时实际拍卖的土地也并不是粤房字第0××5号。第三是粤房字第0×**白土供销社破产清算管理人现场指定标的物区域，白土供销社破产清算管理人指定拍卖标的时现场从外观结构看就是一个整体的建筑物。该整体建筑物经国土部门测量分别207.2平方米、139.6平方米共计346.8平方米。2、就是因为以上原因，白土供销社破产清算管理人及法院才会配合提供相关手续，申请人也因此补办了土地证高要国用（2010）第0××7号、第0××8号。历史遗留问题通过灵活变通的方法予以解决本是一件好事。但是（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》的裁定的更改让该地段的很多地块重新变成无主状态。裁定的更改又增加的新的社会矛盾，且矛盾不可调和。很明显粤房字第0××5号的实际占显粤房字第0×**定把高要市白土镇供销合作社《房屋所有权证》编号为粤房字第0××5号的房屋编号为粤房字第0×**与法律错误，《房屋所有权证》编号为粤房字第0××5号的房屋与编号为粤房字第0×**屋是两套独立且没有重合的房屋。如果将粤房字第0××5号的房屋定性为申将粤房字第0×**屋，那申请人实际在拍卖会拍下的那套房屋里的两块土地则会导致产权不清，对法院来说不但没有解决纠纷，反而还增加了申请人与案外人陈宝湖之间的新纠纷。三、由于拍卖过程出现一系列问题，为了便于法院清楚来龙去脉，申请人对于整个过程进行简要的概述:高要市白土供销合作社于2005年7月19日由肇庆市高要市人民法院依法裁定宣告破产还债，并指定了清算组进行清算。在2008年1月14日举行的第二次拍卖会上，其中《房屋所有权证》编号为粤房字第0××6号的房产，经过编号为粤房字第0×**0元竞得，竟拍结束后，被申请人带领申请人去现场确认了房屋的位置（该房屋位置为土地证编号0××6号所标位置）。同日，拍卖行与申请人签署了《拍卖成交确认书》，确认本次拍卖成交标的的价款为42000元，当日，申请人就交付了剩余的34100元拍卖款，加上2008年1月10日申请人交的10000元保证金，至此申请人已履行了《拍卖成交确认书》的全部义务，但因为被申请人一直未能拿出该地的使用权证明申请人的过户手续和出让金等费用也一直搁置。2010年4月，被申请人告知申请人该地块的建设用地使用权已补办完毕，可以办理转让手续。后申请人办理过户手续的过程中，被告知由于被申请人和其他组织拍卖人的失误，申请人拍卖的房屋地址没错但编号实为粤房字第0××5号，申请人不愿，但被为粤房字第0×**申请。2011年5月17日，被申请人以自身失误为由向法院申请变更高要市人民法院做出裁定【案号:（2005）要法民破字第01-9号】确认高要市白土供销合作社位于高要市白土镇朗鹤圩的房屋［《房屋所有权证》编号:粤房字第0××5号;《土地使用权证编号:粤房字第0×**0）第050077，0××8号］予以拍卖给申请人。2012年10月，申请人根据法院的裁定以及被申请人的协助将当初拍卖所得的高要国用（2010）050077、高要国用（2010）050078地块（该两地块位于同一间房屋内）合并办理了高要国用（2012）第0××6号证。2020年，被申请人再次以自身失误为由向法院申请变更裁定，高要区人民法院决定启动审判监督程序，裁定变更本院（2005）要法民破字第01-9号民事裁定项为确认高要市白土镇供销合作社位于高要市白土镇塱鹤圩的房屋【《房屋所有权证》编号:粤房字第0××5号】予以拍卖给申请人编号:粤房字第0×**0）粤1204民再1号《民事裁定书》的内容将会出现一系列无解的问题，希望法院秉着解决问题的态度去处理本案房屋过户手续的信息均由肇庆市高要拍卖行有限公司、高要市白土供销合作社破产清算组等拍卖组织者提供，申请人作为善意第三人，已履行了自己作为房屋买方的全部付款义务，不能由买方由于拍卖方的过错承担全部后果。如果按（2020）粤1204民再1号民事裁定书的结果处理，则申请人在2008年在拍卖会上花费42000万什么都没买到。《房屋所有权证》编号为粤03654**号的房屋不是拍卖标的;《房屋所有权证》编号为粤036××**号的房屋是陈宝湖1995年就所以并现在依旧在使用的，被申请人无权处分该房屋;位于土地证编号0××6号上的房屋因为本裁定的变更丧失了存在依据，该土地及房屋上的权利会回到模糊不清的状况。原裁定的结果会导致申请人竞得的房屋存在价格、面积等重大误差，对申请人明显不公。退一步说，申请人最终拿到了《房屋所有权证》编号为粤036××**号的房屋，该房屋的实际面积仅为139.6平方米，与拍卖报告展示的258.7平方米相差119.1平方米，误差比为46.03%，接近一半，其中还有64.6平方米与第三人张建佳存在争议，减去争议的土地，实际能使用的土地仅为75平方米，即在第一次拍卖不成的情况下，该土地的单价高达拍卖评估价的3.4倍。申请人认为，这样裁定会由于面积表述错误或提示与实际情况有较大差异而致使该所拍房屋形成房屋面积的品质瑕疵，最终损害申请人的合法权益。但如果按申请人已经办理的土地证编号0××6号上的房屋计算，该房屋的实际面积为346.8平方米，与拍卖报告展示的258.7平方米相差88.1平方米，减去争议的64.6平方米土地，面积误差仅为23.5平方米，误差比仅为8%，更符合合理区间。关于与第三人张建佳有64.6平方米的土地纠纷，亦希望法院居中调解，节约诉讼资源，避免累诉。综上所述，申请人并无过错，但法院的裁定事实上损害的申请人的权益并且引发新的纠纷，故认为肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民再1号《民事裁定书》存在明显事实错误，恳请法院依法查明事实，启动再审程序。

本院再审认定事实如下：（2020）粤1204民再1号民事裁定书查明的以下事实清楚，再审予以确认：原审申请人肇庆市高要区白土供销社破产清算组委托肇庆市高要拍卖行进行评估和拍卖的财产位于肇庆市高要区塱鹤圩，共8处，分别为粤房字第0××6号（建基面积258.7分别为粤房字第0×**）、粤房字第0××5号（建基面积180.4㎡，建、粤房字第0×**、粤房字第0××6号（建基面积378㎡，建筑面积、粤房字第0×**0××1号（建基面积30.67㎡，建筑面、粤房字第0×**房字第0××9号（建基面积190.44㎡，建筑面、粤房字第0×**粤房字第0××1号（建基面积189㎡，建筑面积189、粤房字第0×**8号（建基面积27.52㎡，建筑面积27、粤房字第0×**0××1号（建基面积96.47㎡，建筑面积96.、粤房字第0×**中，杨汉荣以42000元竞拍成功上述粤房字第0××5号（建基面积180.4㎡，建筑面积180.述粤房字第0×**月14日，肇庆市高要拍卖行有限公司与杨汉荣签订《拍卖成交确认书》确认了杨汉荣以42000元竞拍成功的财产为原高要市白土供销合作社所拥有位于高要市白土镇塱鹤圩的房地产，房屋证号：粤房字第0××5号，但将“0365445”号误写成“03证号：粤房字第0×**根据房屋所有权证显示，粤房地证字第0××6号房屋建基面积为258.7㎡，建筑面积为258.7㎡。此外，根据高要市人民政府土地登记部门于2009年8月24日绘制的土地登记卡载明的内容所得，第一、土地证号：高要国用（2010）0××8号的原证号为高要国用（1993）字第1×**，建筑物占地面积为207.2㎡；而土土地证号为高要国用（1993）字第1××9号对应的房屋所有权证号为粤房字第0×**但粤房字第0××0号房屋及高要国用（1证号为粤房字第0×**地，但粤房字第0×**要区白土供销社破产清算组委托肇庆市高要拍卖行进行评估和拍卖的财产。第二、土地土地证号：高要国用（2010）050077号的原证号为高要国用（1993）字第14003**筑物占地面积为139.6㎡，该土地未办理房屋所有权证；但高要国用（1993）字第1400315号土地并不属于上述肇庆市高要区白土供销社破产清算组委托肇庆市高要拍卖行本轮进行评估和拍卖的财产。还查明，在高要市人民政府土地登记部门于2009年8月24日绘制土地使用权证：高要国用（2010）050077号、高要国用（2010）0××8号后，肇庆市高要拍卖行有限公司与杨汉荣再次签订《拍卖成交确认书》，拍卖物名称变更为高要市白土镇塱鹤圩的房屋及房屋占用的土地使用权［《房屋所有权证》编号：粤房字第0××5号；《土地使用权证》编号：高要国用（2010）编号：粤房字第0×**号］。

再审另查明，2021年1月7日，肇庆市自然资源局高要分局确认：经现场勘察及核对登记档案资料，权利人为高要县白土供销合作社、座落于高要区白土镇塱鹤圩（房产证号为：粤房字第0×**号）的房屋所在位置与权利人为陈宝湖、座落于房产证号为：粤房字第0×**国用（1995）字第1××1号）宗地所在位置是同一位置。庭审中，肇庆市高要区白土供销社破产清算组确认房产证号为粤房字第0×**号的房屋已于1995年前转让给案外人陈宝湖，第房产证号为粤房字第0×**议。

本院再审认为，本案为申请破产清算案件，（2020）粤1204民再1号案件认为杨汉荣、张建佳与本案处理可能存在利害关系，通知其二人作为第三人参加诉讼，本案为查明案件事实，予以维持。由于引起本案纠纷的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律法规处理。

一、关于案涉高要区白土镇塱鹤圩房屋的拍卖及签订的拍卖成交确认书是否有效的问题。