开发商违约的情形包括哪些 哪些情形下不承担违约责任

　　开发商常见的违约情形包括：房屋质量不符合合同约定的标准。房产证逾期未办下来的。开发商一房二卖的。宣传与实际交付的房子不一致的。不合理收费，出现了合同约定以外，又没有法律依据的收费，譬如手续费；面积补差款；产权代办费；产权证分户图表费等等。

　　哪些情形下不承担违约责任

　　1、不可抗力，发生不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；

　　2、未违约一方未采取适当措施导致损失扩大的；

　　3、因债权人的过错致使债务人不履行合同；

　　4、运输合同中标的物的自然损耗。

　　开发商有违约行为该怎么处理

　　出现违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，提起仲裁或诉讼，赔偿的标准以直接损失为限。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　《中华人民共和国民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。