土地增值税怎么计算 土地增值税怎么计算

　　土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。我们先来看看土地增值税的应纳税额的计算公式：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

　　第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

　　土地增值税的筹划几种方法

　　（1）利用临界点：根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售时，如果增值额未超过扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税。为了避免增值率略高于起征点导致税负增加，企业可以选择适当的开发方案。这样可以避免适用更高税率的情况，利用土地增值税的临界点进行筹划。（2）收入分散：对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分成两次签订。首先与购买者签订毛坏房销售合同，然后再与购买者签订设备安装和装修合同。通过这种处理方式，房地产企业只需就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而实现节税的目的。（3）选择适当的利息扣除方法：房地产企业贷款利息扣除有两种限额情况。一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业提供了税收筹划的空间，企业可以根据实际情况选择较高的一种进行扣除。（4）代收费用并入房价：在销售开发产品时，房地产开发企业通常会代替相关单位或部门收取一些额外费用，如管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。对于这些代收费用，企业有两种处理方式。一种是将代收费用计入房价中，与购买方一并收取；另一种是在房价之外单独收取。虽然是否将代收费用计入房价不会影响计算土地增值税的增值额，但会影响房地产开发的总成本，进而影响适用的增值率和土地增值税的税额。企业可以利用这一规定进行税收筹划，选择将代收费用计入房价中的方式。

　　土地增值税的特点

　　1.土地增值税的征税依据是根据转让房地产所得的增值额。2.土地增值税的征税范围较广。3.土地增值税的计算方法有扣除法和评估法。(1)扣除法：通常情况下，采用扣除法计算土地增值税，即将纳税人转让房地产所得的收入减去法定扣除项目后的余额（即增值额）作为计税依据。(2)评估法：对于旧房及建筑物的转让，以及税法规定的特殊情况，如隐瞒、虚报房地产成交价格，提供虚假扣除项目金额，或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且没有正当理由的情况，采用评估价格法确定增值额，并计征土地增值税。4.土地增值税采用超率累进税率的方式进行征收。5.土地增值税按次征收，具体纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定。

　　法律依据

　　第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

　　第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第六条计算增值额的扣除项目：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额；

　　（二）开发土地的成本、费用；

　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　（四）与转让房地产有关的税金；

　　（五）财政部规定的其他扣除项目。

　　第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。